Villan, hyran, börsen, lånet...

...eller "Så blir du dollarmiljonär på att INTE äga din bostad!"

Andra delen på temat att äga sin bostad handlar om den egna bostaden som investering. Första delen "Bolånelöftet är en fälla" hittar du här! Den allmänna (miss)uppfattningen tycks vara att bostaden är livets största investering, att det är omöjligt att inte tjäna pengar på sin bostad. Det man missar är att man förmodligen inte tjänar så mycket pengar alls, åtminstone inte satt i relation till underhåll, inflation och eventuella lån, och definitivt inte satt i relation till tiden och de alternativa investeringar man annars skulle kunna ha investerat sina pengar i istället med avsevärt högre avkastning som resultat.

Innan vi går vidare... Scrolla nu inte ner för att kolla att det jag skriver stämmer, det blir som att tjuvkika i facit efter en uppgift du inte vet om du räknat ut rätt, innan du räknat alls. Längre ner på denna sida finns en bild på en åsna! Scrolla INTE förbi den bilden förrän du gjort uppgiften som ligger ovanför bilden. Nedanför bilden hittar du nämligen facit på uppgiften!

Missförstå nu inte... Det kan finnas goda skäl att köpa och äga sin bostad, såsom del av beslutet vilken livsstil man vill ha, men då är det detta som är motivationen - INTE för att tjäna pengar och INTE som investering. Att kalla den egna bostaden för en investering är därför att lura sig själv. Den egna bostaden är vanligtvis INTE en investering utan lyxkonsumtion. Syftet med att köpa bostaden alls är inte att tjäna pengar på den utan att bo i den, och då själva definitionen på en investering i grunden är att man ska få viss avkastning på densamma blir det fel att kalla bostaden för investering.

För att förklara och motivera denna ståndpunkt tänker jag klä upplägget i siffror, och på så vis föra min tes i bevis. Till min hjälp kommer jag att presentera ett exempel taget ur verkligheten, baserat på devisen att äldre människor gör bäst i att bo kvar i sina stora hus då det blir alldeles för dyrt att flytta till bostadsrätt eller hyresrätt. Att denna uppfattning råder kan vi tacka det svenska skolsystemet för, som trots ämnet "ekonomi" i läroplanen sällan lär ut någonting om pengar. 'Nuf said!

I inlägget kommer jag att presentera två typer av bostäder - en villa och en hyreslägenhet. Båda två köps/hyrs i dagens penningvärde, och jag kommer göra mitt absolut yttersta för att ge villan ekonomiska fördelar. Jag kommer dra ner underhållsbehovet, anta att försäkringskostnaden är lika stor på villan som på hyreslägenheten, låtsas att fastighetsskatt/fastighetsavgift inte existerar, att villan köps kontant utan lån och inte belånas ytterligare längs tiden man äger den etc etc. Jag kommer också i viss detalj redogöra för min egen "bostadskarriär".

Låt oss börja med villan!

Vi börjar vår resa som villaägare 1975, en skakig tid av oljekris och kallt krig, därtill samma år som Vietnamkriget var över i april. Vi fastnar då för ett välbyggt hus byggt i vitputsade betongelement med tegeltak. Villan ligger i en mindre ort med god service i form av post, bank, bibliotek, kiosk och ICA-affär, med låg- och mellanstadieskola på lagom cykelavstånd. Prislappen slutar på 275.000:- och hela köpeskillingen betalas kontant. På 70-talet var boräntorna avsevärt högre än idag och skulle därför påverkat totalkostnadskalkylen negativt. Senare i inlägget återkommer vi till hur vi kan tillämpa en enkel formel för att visa hur en eventuell belåning påverkar "vinsten", men vi börjar i den rena formen av kontant betalning.

Nu hoppar vi då in i tidsmaskinen och tar oss raskt fram till 2020, 45 år senare. I detta nådens år anno 2020.. Nej, till saken! Vi säljer villan, för 4.000.000:-, prick och punkt! Vid en första anblick ser detta ut som en alldeles sagolik affär. Huset som köptes för smått ofattbart billiga 275.000:- säljs nu på öppna marknaden för hela 4.000.000:-. Häpnadsväckande, eller hur?  Det är en vinst före skatt och avdrag på hela 3.725.000:-. De allra flesta håller nog med om att detta är en alldeles sagolik affär, att på 45... VA? 45 vadå? År? Nu är det dags att tänka efter. När man ser summan på en gång utan att ta hänsyn till tidsaspekten, då är det såklart häpnadsväckande utveckling sett till kronor. Men.. Vad innebär det på årsbasis? Det ska vi ta reda på nu!

Formeln för att ta reda på den årliga utvecklingen från 275.000:- till 4.000.000:- ser ut så här: =(4000000/275000)^(1/45) vilket enkelt kan matas in i en cell i Excel eller annat kalkylprogram och tillämpas på dina specifika förutsättningar. Bryter vi ner vad dessa hieroglyfer faktiskt innebär så drar vi den 45e roten ur den totala tillväxten för att få den årliga tillväxten, allt i procent. Resultatet är 1,061301, dvs lite drygt 6% årlig tillväxt i snitt. Detta är dock före skatt, mäklararvoden, fastighetsskatt/-avgift, drift- och underhållskostnader, inflation, sophämtning... För att hålla detta enkelt och pedagogiskt bryter vi nu ut EN av dessa, underhållskostnaden, enkom då den är enkel att räkna på då den också räknas i procent. Denna brukar man beräkna som 1-2% av värdet på fastigheten, per år. Hur blev detta enkelt? Jo, vi kan helt sonika dra av 1% på de 6% vi fått fram och landar då i 5% årlig tillväxt, efter underhållskostnader är tagna. Smutt!

Hemläxa för villaägare: Öppna Excel eller valfritt kalkylprogram, eller en avancerad fysisk eller appbaserad miniräknare som har funktionerna som krävs, och mata därefter in dina egna siffror i form av köpesumma, aktuell värdering och tiden du ägt bostaden. Från detta tal kan du antingen dra av 1-2% för årligt underhåll, alternativt tillämpa de faktiska kostnaderna för underhåll och renoveringar i ursprungsformeln och dra ifrån dessa från aktuell värdering. Oavsett alternativ, notera resultatet! Överkurs: Dra även av den aktuella räntesats du betalar för dina bolån, uppskattningsvis 1% netto efter ränteavdrag.

Dags att bikta sig... Sparkrafts egen "bostadskarriär" består av ett villaköp 2006 för 1.750.000 som såldes 2018 för 2.510.000:-. Summa förbättringsutgifter som kunde dras av i deklarationen var drygt 400.000:-, och efter lagfartskostnad och mäklararvode kvarstod en beskattningsbar vinst i deklarationen på drygt 200.000:-. Netto utbetalt blev avsevärt högre så känslan var ändå positiv när en halv miljon kronor landade på kontot! Då är det lätt att glömma att de kostnader jag gjort avdrag för faktiskt är kostnader jag haft på riktigt under åren, istället för att placera motsvarande pengar på börsen. Moving on...

Vi fortsätter med börsen!

Låt oss nu räkna på vad alternativet är, dvs om vi 1975 skulle investera våra surt förvärvade slantar - de 275.000:- vi satte i villan - på börsen istället. Minns att vi denna period har oljekris, skyhöga boräntor och att USA precis lämnat Vietnam under snöpliga former, sedan följa dessa pengar genom åren till 2020. Så gör vi! Men, redan i inledningen av detta inlägg skrev jag att jag tänkte ge villan lite fördel. Därför har jag valt att utgå från ett index som heter OMXS30, som innehåller de 30 mest omsatta bolagen på Stockholmsbörsens Large Cap-lista. Inte de mest snabbrörliga eller tillväxtorienterade bolagen således. Vad värre är - jag hittar ingen historik för OMXS30 förrän 1984 och framåt. Därför har jag valt att låta vår nu icke-villaägare acceptera att avkastningen från 1975 till och med 1983 är 0%, och att pengarna därför endast växer med index de återstående 37 åren. Vad är då avkastningen i OMXS30 i snitt mellan 1984 och 2020? Betänk nu att vi pratar "i snitt". Vissa år har det gått rejält illa, andra riktigt bra, men på det stora hela och över lång tid så tickar börsen konstant uppåt.

"Genomsnittlig årsavkastning under perioden 1984-2020 är: 12.99 %"

Källa: https://samuelssonsrapport.se/stockholmsborsens-historik/

Uppgift: Nu när du läst så här långt ber jag dig återigen att inte scrolla ner så du ser texten nedanför bilden på åsnan nedan.

Med denna siffra som bas kan vi då räkna ut hur mycket pengar nämnda 275.000:- investerade 1975 skulle vara år 2020, vilket vi gör med den enkla formeln =275000*1,1299^37. Räkna INTE ut svaret! Då det inte fanns något investeringssparkonto (ISK) år 1975 placerar vi pengarna på ett aktiefondkonto, väl medvetna om att vi i framtiden kommer att behöva skatta bort 30% av vinsten. Någon som törs gissa hur mycket pengar 275000:- blir efter 37 års återinvesterad avkastning? Dvs den siffra vi ska jämföra med villaägarens 4.000.000:- i försäljningsvärde den dag villan såldes? Skillnaden i procentuell avkastning mellan 6% (5% efter underhåll) och 12,99% är ju bara lite dubbelt så stor. Sååå stor skillnad kan det väl ändå inte vara, eller? När du försökt räkna ut detta med huvudräkning eller gissningslekar får du scrolla förbi åsnan. Go for it!

Svaret på formeln =275000*1,1299^37 är 25.223.945:-. Det är mer än 4.000.000:-... Även efter 30% skatt är det fortfarande hela 17.739.262:- vilket ges av formeln =(25223945 - 275000)*0,7+275000 då vi får göra avdrag för anskaffningsvärdet. Detta är fortfarande mer än 4.000.000:-. Åsnan då? Det är jag som är åsnan, när jag tänker tillbaka på känslan jag hade när den halva miljonen hade landat på kontot och jag valde att återinvestera merparten i nästa karriärsteg på bostadsmarknaden. Till mitt försvar ska sägas att den bostad jag då köpte, trots ett lånelöfte på 3.500.000:-, endast kostade mig 1.800.000:- med 270.000:- i kontantinsats, att resten landade på börsen, och att lägenheten efter 3,5 år är värderad till 2.700.000:-. Det är 50% upp på tre år vilket ger 12,28% i årlig avkastning, nästan lika bra som börsens OMXS30-index om jag blundar för vinstskatten. Det gick alltså bra att hacka även detta system genom att strategiskt välja bostadsort, läge, storlek, belåningsgrad och månadskostnad. Mer om detta senare...

Hyran, att betala någon annan för att bo?

Här kan vi börja med att definiera ytterligare en myt - att hyreslägenheter är dyrt att bo i, att det är att "kasta pengarna i sjön" att betala någon annan för att bo. Den allmänna uppfattningen är att det är bättre att äga sin bostad, att man då "betalar sig själv". Den uppmärksamme har nog räknat ut att Sparkraft är av diametralt motsatt uppfattning. Detta ska vi så klart också räkna på!

Jag tänker utgå från en lägenhet som kostar 10.000:-/månad i hyra. För detta får man en 3a centralt i en medelstor svensk stad, en 4a "lite off" eller en 2a i  en storstad. Jag är en stor vän av idéerna i den första delen i Early Retirement Extremes 21-dagarsprogram "Day 1: Finding a place to live". (http://earlyretirementextreme.com/day-1-finding-a-place-to-live.html) där författaren Jacob Lund Fisker menar att kostnaden är fixstjärnan, resten blir en funktion av densamma. I mitt första inlägg på temat drog jag en slutsats som är värd att upprepa, att "Köp av bostad blir ofta en funktion av hur mycket man får lov att låna, snarare än resultatet av en klok behovsanalys". Jag skrev också att beslutet att köpa hus drivs av känslor, att den enda frågan som besvaras på banken är hur dyrt hus man har råd att köpa, inte alls vad man vill kunna ha råd med utöver att bo. Parallellen på hyresmarknaden blir därför lite mer av samma sak, att vi måste ställa fler frågor. Om nu bostaden som sådan inte är det som gör oss lyckligast i livet, då måste vi ha råd även med de andra sakerna!

Åter till vår 3a i en medelstor svensk stad, för 10.000:-/månad! Eller 2a.. För att återigen ge villan en ekonomisk fördel tänker jag nu applicera 2020 års hyra 10.000:-/månad på hela hyresperioden som är 45 år. Notera noga att vi inte har några som helst kostnader för underhåll, skattepålagor, sophämtning, värme, vatten, avlopp, internet (mest för det inte fanns publikt tillgängligt 1975) eller någonting annat av det slaget. Hyra är hyra, det mesta ingår! Den totala hyreskostnaden räknar vi enkelt ut med formeln: =45*12*10000. Resultatet är 5.400.000:-. En icke helt oansenlig summa, men återigen till villans fördel då den i så fall skulle kunna köpas för överkomliga 2,3x årshyran. Men hade vi gjort detta, då hade vi inte haft pengarna att sätta på börsen, och då hade vi inte haft 17.739.262:- i vinst efter skatt 2020. I det sammanhanget känns det inte helt ouppnåeligt att betala 5.400.000:- i hyra över en period av 45 år, då skillnaden mellan villaägarens nettovinst på 2.202.284:- efter skatt och hyresgästens 12.339.262:- efter skatt på aktievinst och betald hyra. Lite drygt 10.000.000:- mer således! Denna slutsats fick mig att ge detta alster den smått provocerande underrubriken "Så blir du dollarmiljonär på att INTE äga din bostad" :-)

Men, bolånet då?

Ytterligare en myt när det kommer till bostaden som investering är att man växer någon annans pengar, att bolånet är en hävstång. Innan man räknat på detta i större detalj så ter det sig såklart rimligt. Om jag kan ta 15% av mina egna pengar och låna resterande 85%, då växer ju samtliga 100% över tid i samma takt.

Baksidan på detta sätt att tänka är att man lätt missar att det kostar pengar att hyra någon annans pengar, i detta fallet bankens. För att slå hål även på denna myt behöver vi något att räkna på, och här väljer jag att återvända till den familjevilla jag själv köpte 2006 för 1.750.000:- och sålde 2018 för 2.510.000:-. Bruttovinsten i denna affär var således 760.000:-, även det vid en första anblick en helt ok förtjänst som delvis uppkommit för att jag alls köpte villan. Detta köp hade då inte alls varit möjligt utan bankens hjälp. Att köpa villan var helt rätt utifrån var jag och familjen befann oss i livet just då, men var det en bra investering? DET är vad jag inriktar mig på i detta inlägg! De aspekter av denna affär jag tänker fokusera på nu är räntekostnaden, underhållskostnaden och skatten vid försäljning. Jag har lite snabbt räknat ut att min räntekostnad efter ränteavdrag under de 12 åren jag ägde villan summerar till 174.379:- (uppskattningsvis 1,5% ränta på lånebeloppet 1.487.500:- efter 30% ränteavdrag under 12 år). Underhållskostnaden enligt en schablon motsvarande 1% av värdet år för år summerar till 274.184:-. Den uppmärksamme noterar att den faktiska kostnaden jag redogjorde för tidigare i inlägget faktiskt var något högre, närmare bestämt 400.000:-, men nu kör vi schablon för att formeln enkelt ska kunna kopieras. Skatten på 22% av försäljningsvinsten minus den avdragsgilla underhållskostnaden (760.000:- - 274.183:-)*0,22 blir 106.880:-. På sista raden har jag alltså "tjänat" 204.557:-. Ger inte bolånet en bra hävstång i "investeringen" med hänsyn till att min egen insats endast var 262.500:-? You guessed it.. Det kan vi räkna på! :-)

262.500:- har alltså vuxit till 467.057:- (262500+204557) på 12 år. Är det bra då? Det kan vi enkelt räkna ut med formeln =(467057/262500)^(1/12) och får då resultatet 1,049188, dvs 4,9%. Denna siffra är förvillande lik siffran vi fick fram när vi räknade på 45 års ägande, ca 5% efter underhållskostnader på 1%. Märkligt sammanträffande.. Men, vi missar en liten detalj... Vi har inte räknat på alternativavkastningen på de pengar vi lagt på underhåll genom åren, endast de pengar vi satte in vid köpet. Det måste vi såklart göra!

Om vi tänker oss att vi sprider ut den totala underhållskostnaden jämnt över de 12 årens ägande, då har vi i snitt 6 år på oss att få avkastning på dem. Vi vill också veta vad OMS30 avkastade under den specifika perioden, vilket enligt Avanzas graf varit 46,74%. Att det inte är högre beror på att vi hade en rejäl härdsmälta i ekonomin 2008 i form av finanskris och elände. Formel igen: =274183*(1,4674^(1/12))^6 vilket ger oss en utebliven avkastning på 57.952:-. Sista beräkningen innan vi knyter ihop säcken för den här gången är att dra av alternativavkastningen från vår vinst och beräkna utvecklingen, vilket ger följande formel: =((467057-57952)/262500)^(1/12) med resultatet 1,037669, dvs 3,77%.

Det äldre paret i villan då?

Om vi nu helt kort återvänder till det äldre paret som bor kvar i villan de köpte 1975, men funderar på om det alls är vettigt att flytta då de bor så billigt. Var blev de av? De ligger faktiskt också i den där säcken som vi försöker knyta ihop :-) Frågan jag då ställer mig är... Hur stor är alternativavkastningen på 4.000.000:-? Om de säljer villan, skattar för vinsten och sätter pengarna på börsen, ett råd som normalt sett är helt förkastligt att ge äldre människor, vad kan vi då räkna med i avkastning över tid? You guessed it... Vi räknar på saken! För enkelhetens skull räknar vi inte med att det äldre paret kommer kunna dra av mer än köpeskillingen, dvs 275.000:-, och sitter därmed med en vinst på 3.725.000:-. Dessa betalar vi 22% skatt på, 819.500:-, och efter affären är slutförd har vi 3.180.500:- på kontot. Om vi nu räknar väääldigt konservativt och antar en 4% årlig avkastning i en portfölj (eller blandfond) bestående av 50% aktier och 50% räntor, vad kan vi då räkna med för årlig avkastning? Svaret är 127.220:-, dvs 10.000:- per månad, år efter år, utan att kapitalet urholkas. Denna summa är förvillande lik de där 10.000:- vi tänkte oss betala för hyresrätten ovan, och i sammanhanget ska nämnas att alla de kostnader som trots billigt boende är förenat med detsamma försvinner i samma stund som huset är sålt. Så nej, utifrån detta resonemang menar jag att det är en tankevurpa De Luxe att anta att det blir dyrt för äldre att flytta från sina stora hus.

Slutsats!

Tycker du fortfarande att det är en "investering" att äga sin bostad? Tänk om! Därmed inte sagt att man absolut inte ska köpa sin bostad, men gör det av rätt skäl! Kalla saker vid sitt rätta namn så tar du klokare beslut. Om du vill renovera kök eller badrum för att du tröttnat på kaklet, erkänn då det. Kalla det inte för en investering. Slutligen - ifrågasätt alltid andras motiv när de vill att du ska belåna dig, speciellt om de nämner ordet "investering". Punkt och prick!